Nachfolgend finden Sie einige Urteile und Informationen zu gängigen Fragen aus dem Bereich Mietrecht.

Mittlerweile ist allegemein bekannt, dass der BGH mit Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, entschieden hat, dass eine starre Fristenregelung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter(„alle 3 Jahre, 5 Jahre, 7 Jahre…“) unwirksam ist.
Dies liegt darin begründet, dass der Mieter nicht pauschal verpflichtet werden kann, die Wohnung zu renovieren.
Vielmehr kommt es auf den Zustand der Wohnung, den Grad der Abnutzung an.
Da jedoch bis zu dem Urteil aus dem Jahre 2004 fast sämtliche Mietverträge eine solche Fristenregelung beinhalteten, ist zwar nicht der gesamte Mietvertrag, jedoch dieser Passus unwirksam.
Dies hat zur Folge, dass die Mieter gar nicht renovieren muss, er muss die Wohnung lediglich „besenrein“ übergeben, unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung gewohnt hat.
Nicht zu verwechseln ist dieser Sachverhalt mit Schadensersatzansprüchen, die der Vermieter bei Beschädigung durch den Mieter (Löcher in der Wand und im Bodenbelag bspw.) geltend machen kann.
Es lohnt sich also, bei der Wohnungsübergabe genauer hinzusehen und eventuelle Schäden zu dokumentieren (Fotos, Zeugen, Übergabeprotokoll).
Sog. weiche Fristen sind wiederum erlaubt. Es muss daraus hervorgehen, dass Abweichung möglich sind, eben je nach dem, ob der Zustand der Wohnung Renovierungsarbeiten erfordert.
So genügt es, festzuhalten, dass der Mieter „regelmäßig“ Schönheitsreparatueren durchführen soll (BGH, Urteil vom 20.03.2012 -VIII ZR 192/11). Ebenso ist eine Formulierung wie „der Mieter ist in der Regel alle 3, 5, 7 Jahre verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen“ zulässig (vgl. BGH vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04).

Insofern ist auch eine Klausel, wonach dem Mieter bei Auszug die Renovierung auferlegt wird, ohne weitere Zusätze, unwirksam. Der Zustand der Wohnung bei Auszug ist zu diesem Zeitpunkt schließlich noch völlig unbestimmt.

Oftmals vereinbaren Mieter und Vermieter handschriftlich in dem Mietvertrag weitere Punkte, die sie in dem Mietvertrag aufgenommen haben möchten.
Solche Vereinbarungen sind in der Regel zulässig, da beide Parteien noch einmal spezifisch auf diese Punkte eingegangen sind.
Doch Vorsicht! Ist eine Vereinbarung nicht ganz klar formuliert, so geht dies zu Lasten des „Verwenders des Mietvertrages“. Das ist meistens der Vermieter, der im Regelfall weitere Vereinbarungen in dem Vertrag festhalten möchte und den Vertrag letztlich auch vorlegt.
Bei umfangreicheren Vereinbarungen sollte in jedem Fall ein Rechtsrat eingeholt werden.

Aus dem Grundgesetz ergibt sich, dass jedermann das Recht zusteht, sich aus allgemein zugänglichen Quellen zu informieren. Gerade bei ausländischen Mitbürgern stellt dies oft ein Problem dar, da sie lediglich über eine Parabolantenne Informationen aus dem Herkunftsland erhalten können. Mit Urteil vom 17.04.2007 VIII ZR 63/04 hat der BGH entschieden, dass 7 Fernsehsender aus dem Herkunftsland ausreichen. Diese Entscheidung könnte im Hinblick auf digitales Fernsehen auch für die Zukunft eine gewichte Rolle spielen bei der Frage, ob der Mieter eine solche Antenne anbringen darf.

Der Vermieter ist nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, eine fristlose Kündigung aus wichtigen Grund auszusprechen.
Häufigster Grund dürften ausbleibende Mieten sein. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug gerät oder auf zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete nicht zahlt, vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a und 3 b BGB.
Nach der Mietrechtsreform im Jahre 2013 ist eine fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 a BGB auch möglich, wenn der Mieter die Kaution in Höhe von zwei Kaltmieten nicht zahlt.
Bei der Formulierung der Kündigung sollte darauf geachtet werden, dass diese auch formal in Ordnung ist.
Gleiches gilt für die hohen Anforderungen bei Mieterhöhungsbegehren, sodass sich in beiden Fällen ein juristisch fundierter Rat eingeholt werden sollte.

Mit Urteil vom 18.12.2013 – XII ZR 80/12 hat der BGH entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf Modernisierung einer Heizungs- und Belüftungsanlage hat, die hohe Energiekosten verursacht, wenn diese bei Errichtung des Gebäudes dem technischen Standard entsprach und fehlerfrei arbeitet.

Der Mieter ist laut Urteil des BGH vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12 zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine neutrale Dekoration übernommen hat und bei Mietende in einem farblich ausgefallenen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

Der BGH hat mit Urteil vom 12.03.2014 – XII ZR 108/13 entschieden, dass den Mieter keine umfassende Renovierungspflicht trifft, wenn in einem Gewerbemietvertrag eine Rückgabeklausel vorhanden ist, wonach die Gewerberäume in einem bezugsfertigen Zustand übergeben werden müssen.
Für den Fall muss er die Räume lediglich so übergeben, dass es dem Vermieter möglich ist, die Räume bezugsgeeignet einem neuen Mieter zu überlassen.

In einigen Fällen bürgt vor Abschluss eines Mietvertrages ein Dritter für eventuelle „Mietschulden“ des Mieters. Wird durch eine fristlose Kündigung durch den Vermieter das Mietverhältnis wirksam beendet und zwischen den Parteien dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbart, kann der aufgelöste Vertrag und damit die erteilte Bürgschaft ohne weitere Vereinbarung nicht wieder aufleben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.03.2011 – 10 U 158/10). Das bedeutet, der Vermieter ist dann nicht mehr durch eine Bürgschaft abgesichert.